El Due Diligence o diligencia debida en materia de bienes raíces, es una práctica destinada a determinar el origen, naturaleza y estado de una propiedad, con el fin de descartar o confirmar la existencia de posibles riesgos que prevengan al comprador de proceder con la transacción.
En este sentido, dicha diligencia parte de la revisión del título y documentos relacionados al derecho de dominio del vendedor, junto a una investigación registral de los antecedentes de la propiedad, así como verificación del estado de esta ante la Alcaldía y oficina de Catastro Físico respectivas.
Por regla general, uno de los principales pasos que se deben tomar, es identificar la naturaleza del título de dominio del vendedor; es decir, si proviene de Contrato, Título Supletorio, Testamento, Título de Reforma Agraria o Venta Forzada, entre otros; si se encuentra debidamente inscrito en el Registro Público correspondiente, bajo el libro, sección y columna respectiva, y si la información en los libros registrales coincide con aquella contenida en el título. La existencia de gravámenes, cargas o anotaciones que afecten o puedan afectar la futura titularidad del comprador, se constituye como otro de los puntos torales de la diligencia.
La presencia de anotaciones relativas a contratos de arrendamiento, promesas de venta, demandas o gravámenes hipotecarios, son siempre señales de alerta máxima que el potencial comprador debe tomar en cuenta. A tal efecto y como soporte de la existencia o no de gravámenes, es preciso obtener un certificado de libertad de gravamen actualizado previo a la realización de cualquier transacción.
Otro aspecto de la diligencia debida consiste en solicitar el estado de cuenta del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasa de recolección de basura (si existe deuda pendiente) o Solvencia Municipal (en caso de estar solvente); en tanto se pretende, por un lado, prevenir contingencias fiscales con la municipalidad respectiva y por el otro, garantizar uno de los requisitos fundamentales para completar el proceso de registro del futuro título del comprador.
Adicionalmente, la confirmación del estado catastral, requiere de forma ineludible, la contratación de servicios topográficos, para efectos de elaboración y aprobación de plano de la propiedad, que demuestre el área real de la misma, junto a sus linderos y derroteros. Asimismo, la solicitud de una constancia de datos catastrales es recomendable para confirmar que el sistema catastral refleja los datos actualizados y correctos de la propiedad.
Finalmente, en zonas de constante desarrollo urbano, es recomendable la solicitud de constancia de derecho de vía ante la Alcaldía respectiva, a efectos de determinar si el área donde se encuentra la propiedad estará afecta a corto o mediano plazo a obras municipales, cuya ejecución puedan representar un perjuicio económico para el futuro dueño.
Autor: Marlon Gazo, Asociado Garcia & Bodan Tola.
Publica 16 noviembre 2020 / artículo de La Prensa.
